もぐもぐです。
我が家では今まで不動産に投資をしてきました。
このブログでは、よく聞かれる不動産投資についてもご紹介していきます。
不動産を選んだ理由は、私の仕事が不動産・建設業だったからです。
金融商品を調べ始めて思いましたが、価格高騰している今は不動産投資をするメリットが少し弱いかもしれません。
賃貸仲介、売買仲介、建設業、大家業、全て経験している私なりの見解を紹介します！
まずは入門編、今回は不動産投資のメリット・デメリットを紹介します。
不動産投資のメリット
- ローンを利用して投資ができる
- インフレに強い
- 利回り改善やリスク対策が可能
- 節税が可能
- 無価値になりにくい
- 継続的な収入の安心感
①ローンを利用して投資ができる
金融機関から比較的低金利で借り入れて物件を購入できます。つまり、自己資金が少なくても所持金以上のかなり大きな額のお金を投資に回してスピーディに資産形成が可能です。
後述のデメリットと合わせて、家計を圧迫したり、最悪破産の危険もあります。
②インフレに強い
現在、国の方針としてはインフレを目指しています。これは貨幣の価値が下がり、実物資産（不動産含む）の価値が上がる可能性が高い事を意味します。
物価上昇と地価上昇は関係性が強いと言われていますが、個人的な意見ではアベノミクスによる低金利のローンにより、物価と比べて不動産価格が高騰しているように感じています。
③利回り改善やリスク対策が可能
購入後も物件運用によっては家賃の増額等で利回りを向上できたり、空室リスク等を減らすことが可能です。
賃貸需要の把握、管理及び修繕内容や費用の適正化、売却タイミングや価格の適正化等で専門的な知識が必要になります。
ぶっちゃけ、大体ぼったくられます！！
④節税が可能
うまくやれば節税できます。所得税の節税（損益通算）、相続税の節税（実勢価格と固定資産税評価額の差・借地権割合の控除・小規模宅地等の特例）が可能です。
難しいので要勉強です。間違えて負の遺産を抱えている人もいます。節税の際は不動産収入が赤字にならないように注意（特に新築や築浅）。
不動産屋が新築ワンルームで節税とか言い出したら要注意です！
⑤無価値になりにくい
価格が暴落しても、実際の土地が残るため全くの無価値になる事がありません。
悪立地・狭小地・変形地・再建築不可物件等はほぼ無価値になる事もあります。
⑥継続的な収入の安心感
家賃収入は比較的変動が少なく、比較的安定した長期の収入の見通しができます。
築年数が古くなると家賃収入は下落する可能性が高いので注意してください。
⑦死亡保険の代わりになる。
団体信用生命保険に加入すると、死亡時にローンが保険で支払える為、死亡保険代わりになります。
不動産投資のデメリット
- 空室リスク
- 滞納リスク
- 修繕リスク
- 居住者の近隣トラブルや死亡リスク
- 災害リスク
- 価格下落リスク
- 金利上昇リスク
- 流動性が低い
①空室リスクがある。
入居者がいないと赤字になります。
サブリースで解消する方法もありますが、賃料の10～15％程度を支払う必要があり、サブリースは減額や解約の可能性もあるので過信は禁物です。
最近ではかぼちゃの馬車がニュースでもやってましたね。
②滞納リスクがある。
入居者が滞納すると回収できない可能性もある上に、滞納家賃は収入として計上しなければなりません。
入居者に家賃保証会社に加入してもらうことによってリスク軽減できます。
③修繕リスクがある。
入退去の際の原状回復・室内のリフォーム・外壁の修繕・設備の修繕等、実は結構な修繕費用が必要です。
修繕費は数十万～数百万単位でかかることもあります。また、管理会社経由だとかなり割高です。
④居住者の近隣トラブルや死亡等のリスクがある。
騒音等のトラブルや入居者の死亡によって、手間とお金がかかることがあります。
⑤災害リスクがある。
台風・地震等で被害がある場合があります。
保険加入によってリスク軽減できますが、満額は出ないことが多い事と保険料が必要です。
⑥価格下落リスクがある。
建物の老朽化により、かなりの場合で購入時より金額が下がります。
古い物件をほぼ土地値で買ってリスク軽減する方法もありますが、運用が難しく初心者にはあまりおすすめできません。
リーマンショック後の安い時期などに購入していた方は価格が上がった人も多くいますが、今は高騰しているので要注意！今は3割増し！
⑦金利上昇リスクがある。
現在の市況ではローンの金利が低い為、借り入れが有利です。しかし、今後は０金利政策が終了した際等で金利の上昇が考えられます。
すこし金利が高くなりますが、今のうちに全期間固定を選択するという考え方もあります。
⑧流動性が低い。
不動産は換金がとても大変です。急に現金が必要でもなかなか売れない可能性があります。
急いで売却すると大体買い叩かれます。また、売却時に手数料等の支払いも必要です。
我が家の家計と不動産投資の相性
次にメリットとデメリットを踏まえ我が家と不動産投資のシナジーについて考えてみます。
＜プラスに働く要因＞
- ローン利用による早期の資産形成
- リスク対策が可能
①ローン利用による資産形成
投資するにあたり、高所得や資産家でない我が家にとって資金の調達は容易ではありません。
数十年単位で巨額の借金をすることになりますが、できるだけ収入に手を付けず、原資の早期回収をすることでリスクを下げつつ資産形成できると考えています。
②リスク対策が可能
不動産関連の知識がある程度ある為、物件選定や各種リスクにある程度対応できる事は有利な要因です。
しかし、今の高騰相場では価格下落リスクが高く、おそらく今後は金利の上昇がある為、新規での購入は少し考えるところがあります。
- 節税のメリットが少ない
- 価格下落リスク・金利上昇リスクの増大
①節税のメリットが少ない
今まで不動産投資は高所得者への節税、資産家の相続税対策といった名目で勧誘されることが多くありました。
確かに不動産投資はうまく利用すれば節税することも可能ですが、元々一般家庭である我が家の状況では節税によるメリットは少ないです。
②価格下落リスク・金利上昇リスクの増大
現在、不動産の価格はかなり高いと感じています。5～10年前と比べ、貸し出せる家賃は変わらないのに購入時の価格は上昇しています。
これにより利回りが3～5％程度低くなり、ミドルリスクミドルリターンと言われた不動産投資はミドルリスクローリターンに近い状況にあると考えています。
詳細は長くなるので省きますが、これはアベノミクスによる０金利政策の影響によるところが大きく、この政策が終了したときに金利上昇と不動産価格の下落が同時に発生するのではないかと危惧しています。
その為、個人的には今は不動産よりも株や債券といった流動性の高い資産に目を向けるか、推測する下落相場に備えて資金を用意しておくのが良いと考えています。
まとめと今後の動向
オワコンではないが今は不動産価格高騰で魅力低下！
不動産投資は特にローンを利用できるメリットが資産形成にかなり有利です。
それに実際のところ私も不動産収入にかなり助けられていますし、やはり継続的な収入はとても満足感があると感じています。
しかし、各種リスクの発生が高確率で起こる事、初心者には想定が難しい事から今の不動産価格や利回りで購入する事はややリスクが高いと言えます。
また、固定資産税や管理費等の運用上の経費も多く、実質的な利回りはさらに数％下がります。（例：表面利回り7％→実質利回り４～6％程度）
このことから他の金融商品と比べ、ローン利用による資産形成スピードは魅力だが、現在の市場では価格が下がりやすいのに加え、高利回りが期待できないように感じます。
今後、不動産価格が下がってきた際は不動産投資の魅力は再度高まると思います。その際はまたお知らせしますね。
そして、我が家の今後の方針としては市場調査は継続しつつ、「不動産以外の資産に投資する」というのが現状の方向性です。
今のところはなかなか投資先が高騰しているものばかりなので積み立てNISAを始めようかなと考えています。
株は高いみたいなので悩むところではありますが・・・
今回はメリットとデメリットをまとめてみました。
今後も不動産投資について紹介していきますが、内容のリクエスト等ございましたらご連絡ください。
今回はここまでです。それではまた！